Nguy cơ mất tiền vì mua đất bằng hợp đồng góp vốn


Hình thức mua bán đất nền bằng hợp đồng góp vốn không được pháp luật công nhận, nhưng tại một số lô đất vẫn được các chủ đất gán mác dự án, rao bán và ký hợp đồng góp vốn với khách hàng.

Để giúp khách hàng tránh rủi ro, luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật Partner, Đoàn Luật sư TP.HCM, đã đưa ra phân tích về những điểm cần lưu ý khi mua đất bằng hình thức hợp đồng góp vốn.

Chủ đầu tư lách luật

Hiện nay, một số dự án đất nền tại các quận huyện vùng ven TP.HCM được quảng cáo là dự án đã có sổ hồng, tuy nhiên đây chỉ là lời quảng cáo của các môi giới, nhiều dự án khi yêu cầu xuất trình giấy chứng nhận thì lại không cung cấp được.

Ngoài ra, chủ đầu tư các dự án này chưa xây dựng kết cấu hạ tầng mà đã muốn mở bán cho khách hàng nhằm huy động vốn.

Dựa trên các quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 34/2014 hướng dẫn Luật Đất đai thì dự án này chưa đáp ứng điều kiện để chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền do chưa xây dựng xong hạ tầng.

Ngoài ra, cần phải có quyết định của UBND cấp tỉnh cho phép thì chủ đầu tư mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Vì các điều kiện trên, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách lách vướng mắc này bằng cách ký kết hợp đồng với tên gọi hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác với khách hàng.

Tuy nhiên, cách thức này không được pháp luật công nhận. Và gần đây, tại Điều 19 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở đã có quy định cấm chủ đầu tư không được áp dụng các hình thức huy động vốn.

Trong đó có các hợp đồng góp vốn, hợp tác để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn (trong trường hợp này là các khách hàng).

Bên cạnh đó, hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn mà khách hàng ký với chủ đầu tư có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu với lý do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc đây là hợp đồng giả tạo.


Lúc này, nếu may mắn người mua có thể nhận lại đủ số tiền đã giao cho bên bán. Tuy nhiên, việc nhận được tiền trên thực tế nhanh hay chậm phụ thuộc vào sự tự nguyện giao trả hay khả năng thi hành án của bên bán.

Nếu chủ đầu tư không có khả năng chi trả thì xem như người mua đất mất đứt số tiền đã góp mà lại không được nhận đất nền.

Nguy cơ mất tiền vì mua đất bằng hợp đồng góp vốn

Khách hàng dễ gặp rủi ro khi mua đất nền bằng hợp đồng góp vốn.

Lời khuyên cho khách hàng

Vì tính chất rủi ro của hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, khách hàng cần yêu cầu bên bán, chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán đất nền với mình qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm tính pháp lý của giao dịch.

Nếu bên bán là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán phải được công chứng thì mới phát sinh hiệu lực.

Song song đó, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án đất nền, đặc biệt là các quy định liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, năng lực của chủ đầu tư, cách thức thanh toán và ký hợp đồng. Cụ thể:

Về hồ sơ pháp lý dự án

Dự án lô đất cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt chi tiết cũng như thủ tục giấy tờ đầy đủ: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản của UBND cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng đất nền, kiểm tra quy hoạch của lô đất.

Đặc biệt việc này sẽ giúp người mua tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Nên mua đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì khách hàng còn được đền bù.

Vì thế, khi mua đất nền, người mua phải yêu cầu bên bán đưa ra những giấy tờ cần thiết về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án trong tương lai…

Nguy cơ mất tiền vì mua đất bằng hợp đồng góp vốn

Chủ đầu tư

Nên chọn các chủ đầu tư có thành tích tốt, có trách nhiệm thì việc hoàn thành dự án sẽ chắc chắn hơn. Ngay cả khi nhờ người môi giới, sàn giao dịch địa ốc thì cũng nên tìm hiểu kỹ để tránh thiệt hại cho bản thân, vì các thông tin từ phía môi giới thường mang tính chất quảng cáo và phóng đại nhiều hơn thực tế.

Không mua đất sổ chung

Đất có sổ chung sẽ có nhiều khả năng dẫn tới tranh chấp trong tương lai, thậm chí gần như không thể giải quyết được.

Chẳng hạn, người mua sẽ không thể tách sổ do diện tích chia nhỏ không đủ như pháp luật quy định hoặc có người chịu thỏa thuận, người thì không. Có một số trường hợp còn không thể xác định vị trí đất nền khi mua đất sổ chung.

Theo nguoitieudung