Tùy tiện định giá đất đền bù dân thiệt đơn, thiệt kép

Nhiều doanh nghiệp BĐS khi không thỏa thuận được giá đền bù với dân, đã mượn tay chính quyền giải quyết, khiến người dân bị thiệt.

Theo quy định, đất bị thu hồi nhằm mục đích kinh doanh phải đền bù cho người dân theo giá thị trường, nhưng tại một số địa phương, nhiều doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) khi không thỏa thuận được giá đền bù với người dân, đã mượn tay chính quyền giải quyết, khiến người dân bị thiệt hại nghiêm trọng.

Giá của chính quyền thấp hơn giá doanh nghiệp 11,5 lần

Theo phản ánh của bảy hộ dân ở P.Thảo Điền, Q.2, TP.HCM năm 2008, khu vực họ đang ở bị quy hoạch giao cho Công ty cổ phần BĐS Sơn Kim làm chủ đầu tư (CĐT) dự án Khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ (Gateway Thảo Điền). CĐT thỏa thuận đền bù cho người dân trong khu vực với giá từ 36 triệu-39 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, khi còn lại bảy hộ dân với tổng diện tích đất hơn 675m2 thì họ không thỏa thuận nữa mà nhờ chính quyền địa phương “ra tay” giải tỏa với lý do: không thỏa thuận được. Sau đó, chính quyền đã tiến hành kiểm kê tài sản, định giá đất của người dân và người dân thật sự “sốc” khi nghe chính quyền thông báo mức giá đền bù chỉ khoảng… 3,3 triệu đồng/ m2. Người dân khiếu nại, chính quyền địa phương giải thích, đất của họ là đất nông nghiệp đã được định sát giá thị trường. Người dân không đồng ý, kết quả là đã bị UBND Q.2 lập đoàn cưỡng chế thu hồi đất giao cho DN.

Từ đó, người dân liên tục khiếu nại và được UBND TP.HCM chỉ đạo tổ chức bồi thường lại. UBND Q.2 lại tổ chức cho hai bên thương lượng bồi thường, sau vài cuộc họp vẫn không thống nhất được. UBND Q.2 thuê đơn vị kiểm định độc lập. Kết quả, Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn đầu tư Việt Nam tăng giá bồi thường từ 3,3 triệu lên hơn 5 triệu đồng/m2, nhưng người dân vẫn không chấp thuận.

UBND TP.HCM cũng không chấp nhận giá này, đề nghị DN thỏa thuận thêm với dân. Kết quả, CĐT đã đồng ý hỗ trợ thêm hơn 6,7 tỷ đồng. Tổng mức giá đền bù hỗ trợ lúc này lên đến hơn 10,1 tỷ đồng (trung bình 15 triệu đồng/m2). Người dân vẫn không đồng ý. Hai bên tiếp tục thỏa thuận. Khoảng đầu tháng 3/2016, giá đền bù được nâng lên… 38 triệu đồng/m2, tăng gấp 11,5 lần so mức giá do chính quyền đưa ra.

Dù mức giá này vẫn chưa được người dân chấp nhận, nhưng rõ ràng việc định giá đền bù cho khu đất trên là có vấn đề. “Từ 3,3 triệu đồng lên 38 triệu đồng/m2, tăng gần 12 lần nhưng lúc nào chính quyền địa phương và DN cũng khẳng định “đã đền bù sát giá thị trường”. Nếu chúng tôi không khiếu nại thì sẽ thiệt hại biết bao nhiêu” - ông Trần Hữu Phú, số 175 xa lộ Hà Nội, P.Thảo Điền, Q.2 nói.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Hồng Nhi (số 10/9 KP.1, P.Phú Thuận, Q.7) có hơn 6.400m2 đất. Năm 2010, khu vực này bị quy hoạch làm dự án nhà ở, giao cho Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín làm CĐT. Thời điểm đó, CĐT đề nghị đền bù cho người dân 8 triệu đồng/m2. Thấy mức giá này chưa phù hợp với giá thị trường khu vực nên bà Nhi không đồng ý. Sự việc kéo dài nhiều năm.

Bà Nhi bên khu đất được doanh nghiệp thỏa thuận 8 triệu đồng/m2 trong khi UBND Q.7 định giá chưa tới 1 triệu đồng/m2

Bất ngờ, đầu năm 2014, bà Nhi nhận được quyết định thu hồi đất của UBND Q.7 với giá đền bù trung bình chưa đến… 900.000 đồng/m2. Bà khiếu nại, quận vẫn không điều chỉnh và cho rằng mức giá đền bù đã sát giá thị trường. Mâu thuẫn ở chỗ, cùng thời điểm này, CĐT lại gửi văn bản thỏa thuận với bà Nhi, đưa ra giá đền bù trung bình khoảng 4,4 triệu đồng/m2, cao gấp 5 lần giá của UBND Q.7. CĐT cũng cho rằng, đây là mức đền bù sát giá thị trường(?).

Thế nào là giá thị trường?

Trước tình trạng giá đền bù do DN đưa ra liên tục “nhảy múa”, trong khi giá do chính quyền “áp” xuống lại quá lạc hậu với thị trường, ông Trần Hữu Phú đã bỏ tiền thuê một công ty thẩm định giá khác. Giá của công ty này đưa ra là gần 55 triệu đồng/m2. “Tại sao cùng là DN thẩm định giá, nhưng cho ra giá khác nhau đến một trời một vực? Chúng tôi biết tin ai?” - ông Phú ngao ngán.

Cũng vì chênh lệch giá, bà Nguyễn Thị Trường (một trong bảy hộ dân khiếu nại) đã khởi kiện UBND Q.2 ra tòa. Ngày 12/4, vụ việc sẽ được đưa ra xét xử tại Tòa án nhân dân Q.2. Tương tự, bà Nguyễn Thị Hồng Nhi đã khởi kiện UBND Q.7. Tòa án nhân dân Q.7 đã mời hai bên hòa giải nhưng không thành, nên sẽ đưa vụ việc ra xét xử.

Luật sư Nguyễn Văn Trương - Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương cho biết, theo quy định hiện nay, dự án thu hồi đất nhằm mục đích kinh doanh do DN và người dân tự thỏa thuận bồi thường, Nhà nước không thu hồi đất. Tuy nhiên, do các quy định này chưa rõ ràng, nên nhiều nơi chính quyền vẫn can thiệp vào việc của dân và DN. Mức giá đền bù do các cơ quan chức năng đưa ra chủ yếu căn cứ trên bảng giá đất phê duyệt hàng năm của TP nhưng bảng giá đất này chủ yếu là để áp dụng đền bù các dự án công ích, an ninh, quốc phòng...

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân (chuyên gia kinh tế BĐS) nhận định, vấn đề hiện nay là không có căn cứ nào để xác định giá thị trường. Ngay mức do các đơn vị thẩm định giá độc lập cung cấp cũng không đáng tin cậy. Không có gì đảm bảo đơn vị định giá đang đứng về phía CĐT hay người dân.

Vì vậy, trước mắt có thể xem giá thị trường là giá giữa DN và người dân thỏa thuận được. Tuy nhiên, nếu chỉ để DN và người dân thỏa thuận, Nhà nước không can thiệp trong bất kỳ tình huống nào thì DN rất khó giải phóng mặt bằng; còn như dự án kinh doanh mà chính quyền can thiệp thì người dân rất dễ bị ép giá. Thực tế lâu nay là không ít dự án đã bị chính quyền can thiệp rất tùy tiện. Lợi dụng điều đó, ở một số dự án, CĐT chỉ thỏa thuận với 80%-90% hộ dân trong dự án, số còn lại họ ép giá, dân không chịu thì nhờ chính quyền địa phương áp giá cưỡng chế thu hồi khiến người dân thiệt đơn, thiệt kép.

Theo Phan Trí (Phunuonline)